Article publié par la FNAIM

Prêt relais, mode d'emploi

Lors d'une transaction immobilière, c'est souvent la cession d'un premier bien qui permet de financer, au moins en partie, l'acquisition du nouveau. Mais cette vente peut parfois se réaliser moins vite que prévu. Une solution existe pour ne pas laisser échapper le bien convoité : le prêt relais.

Un principe simple.

Lorsqu'il accorde un prêt relais, l'établissement financier avance une partie de la somme immobilisée dans le bien à vendre. Son montant se situe en général entre 60% et 100% de la valeur du bien, de laquelle sont éventuellement déduits les crédits encore en cours. Certaines banques exigent que le bien à vendre soit expertisé par un notaire ou par une agence. La plupart du temps, seule la présentation d'une promesse ou d'un compromis de vente permet d'obtenir une avance représentant la totalité de sa valeur.

Deux options de remboursement.

La durée du prêt, à taux fixe ou variable, ne peut être inférieure à trois mois ni excéder deux ans. Son remboursement peut s'effectuer de deux façons.

Soit l'emprunteur règle assurance et intérêts pendant toute la durée du crédit. Les échéances peuvent être mensuelles, trimestrielles, semestrielles ou annuelles. Une fois que la vente a été réalisée, il ne lui reste à rembourser que l'intégralité du capital, en une fois.

Soit il diffère l'intégralité du remboursement (intérêts et capital) jusqu'à la revente. Moins lourde à supporter, cette seconde formule se révèle cependant plus onéreuse, puisque les intérêts non payés sont capitalisés et donnent eux-mêmes lieu à la perception de nouveaux intérêts.

Sec ou jumelé.

Lorsque la vente du bien peut intervenir rapidement, et si elle couvre entièrement le coût de la nouvelle acquisition, il est possible de se contenter d'un prêt relais sec. Mais le nouvel achat, en général, plus cher, demande souvent le recours à un nouveau crédit. Les banques proposent donc des montages associant le prêt relais à un crédit amortissable à long terme. Cette formule permet d'obtenir un taux plus intéressant sur le prêt relais. Depuis peu, une étape supplémentaire a été franchie : les établissements financiers proposent un prêt à long terme, dont une partie est remboursable de façon anticipée, dès la vente du bien.

Prêt relais et 1%.

S'ils vendent pour cause de mobilité professionnelle ou après une perte d'emploi consécutive à un plan social, les salariés des entreprises assujetties au 1% logement peuvent bénéficier d'un prêt-relais particulièrement attractif (1% sur un an, renouvelable une fois). Ce prêt peut couvrir 70% de la valeur du logement à vendre dans la limite de 106.000 € en zone A, de 64.000 en zone B et de 82.500 € en zone C*.Neuf ou ancien, le nouveau logement doit constituer la résidence principale de son propriétaire.

*Zone A : agglomération parisienne, Côte d'Azur et Genevois français
Zone B : agglomérations de plus de 50.000 habitants, agglomérations chères situées aux franges de l'agglomération parisienne, ainsi que sur les zones littorales ou frontalières
Zone C : reste du territoire

Les points qui font la différence

La complexité du montage des prêts relais rend souvent difficiles les comparaisons entre différentes offres. Dans tous les cas, le taux d'intérêt ne constitue pas le seul critère à prendre en considération. Il faut, en particulier, tenir compte des frais de dossier et des assurances, qui peuvent augmenter sensiblement le coût de l'opération. Ainsi, dans le cas des prêts relais jumelés, il arrive que les frais de dossier soient prélevés sur les deux crédits. Mieux vaut opter pour une formule où ces frais ne s'appliquent qu'au seul prêt à long terme.

Autre domaine à surveiller, les garanties réclamées par la banque. Certains établissements exigent une hypothèque ou un privilège portant à la fois sur le bien acquis et sur le bien vendu. Une fois la transaction réalisée, il faut alors régler les frais inhérents à la levée de l'hypothèque.

Date : 2008-05-06